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黄金周楼市“凉意”来袭,房企降价谨慎!
编辑:鹤壁楼市网 2018年10月06日17:11 来源:郑州楼市网
摘要:过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月份不一定是楼市最热的时候,“金九银十”反而有可能行情冷淡。
过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月份不一定是楼市最热的时候,“金九银十”反而有可能行情冷淡。

    就像今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期,多名中介反映看房的情况与平常没有区别,并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

    多个一、二线城市“金九银十”没戏

    北京向来是楼市的风向标,在这次全国范围的波动中,其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线,从一线到三四线城市,楼市轮动升温,又相继趋于平静。国家统计局数据显示,8月,全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势,环比分别下降7.5、3.9个百分点。

    “北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州,包括大都市周边,比如廊坊,这些调控严厉、市场前期已经降温的城市,在九十月份都没戏。”易居研究院副院长杨红旭说。

    在新房限价政策的影响下,二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,今年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

    “调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头。”中原地产首席分析师张大伟说,“房价调整正从点到区域扩散。热点城市楼市逐渐降温,当前的购买力很难再支撑市场继续冲高。”

    市场监管总局:中秋国庆严查哄抬房租

    市场监管总局在国庆前期下发《关于加强2018年中秋国庆期间市场价格监管的通知》(下称《通知》),通知要求,要加强住房租赁和房地产领域价格监管,严厉整治房租价格串通、囤积出租房源、捏造炒作虚假信息哄抬房租、以捆绑服务方式乱收费、发布误导性价格信息、不明码标价等价格违法行为。

    通知指出,要加强住房租赁和房地产领域价格监管。中秋、国庆适逢住房租赁和商品房销售旺季,各地要密切关注房地产企业、中介公司及住房租赁相关企业价格行为,严厉整治房租价格串通、囤积出租房源、捏造炒作虚假信息哄抬房租、以捆绑服务方式乱收费、发布误导性价格信息、不明码标价等价格违法行为,加大对在售热销楼盘和房地产中介明码标价情况的巡查力度,对未按规定实行“一套一标”等损害消费者利益、扰乱市场秩序的行为予以查处,净化房地产市场环境,营造公开、透明的房地产市场价格秩序。

    黄金周楼市“凉意”来之不易

    十一黄金周假期过半,景区门票降价激发旅游消费热情高涨,各地景区不断迎来客流高峰。然而这个长假期间,各地楼市却和天气一同走进了秋季,平淡中透出阵阵凉意。

    从北京、上海等一线城市,到南京、杭州、合肥等二线城市,再到大都市周边城市以及其他三四线城市,今年楼市不但没有“金九”,也难现“银十”。当前各地楼市已相继趋于平静,数据显示,近期全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势。

    目前,北京、上海、深圳、杭州等严格执行楼市调控政策的城市,已出现房价下行势头。而且,这种房价调整趋势正在由点及面扩散开来,购房者、房产中介以及开发商都已感受到了房价下调带来的凉意。土地市场近期传来重要信号,土地流拍数量增多,全国前7个月土地流拍数量不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。土地流拍通常与市场降温有直接关系,意味着房企对未来的预期更趋谨慎,楼市正进入下行周期。

    不仅是土地流拍,地产龙头万科在业内率先喊出“活下去”的口号,更是把市场吓惨。各地出台的调控政策已成为套在开发商身上的“枷锁”,市场变凉让整个行业的回款压力加大。这就难怪万科等龙头房企开始对部分楼盘实施大力度打折促销,并进行战略检讨确定“活下去”的奋斗目标。

    其实,房地产市场的此番凉意得来不易。今年上半年,一些热点城市再现“抢房潮”,对此前楼市调控效果造成严重威胁。而诱发“抢房潮”的则是各种房地产乱象,包括操纵房价、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、违规提供“首付贷”等。为了摁住房价上涨的冲动,楼市调控持续加码,调控方式则从限购、限售、限价等限制性措施,发展为多部门联合主动出手,集中精准打击投机炒房链条的各个主要环节。今年以来,中央和各地各部门史无前例连续重磅出击,终于消弭一波暗流涌动的房价上涨预期。

    房地产市场具有明显周期性。过去的十几年里,中国楼市经历了几次调整、几番上涨,前段时间随着市场降温,不少人又开始按照以往模式预测楼市的下一个起点何时开始。在“房子是用来住的,不是用来炒的”和“坚决遏制房价上涨”的思想指导下,这次调整之后,楼市必将摆脱旧的模式,住房将获得更多居住属性,楼市的投机炒作空间也将得到根本性抑制。

    这个黄金周楼市的“秋高气爽”来之不易,这也预示着中国楼市正在走入新的模式,迈向新的起点,迎来新的更加“宜居”的未来。

    房子降价后业主愤怒“维权”

    越来越多的楼盘进入降价行列,开发商打折促销的力度远高于前两年。

    9月,品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折,住宅8.9折、商铺6折起;泰禾某地项目给出较大优惠,若购房人全款购房,房价给予7折优惠;阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同,制定出不同的降价策略。

    人的心理总是微妙而复杂的,房价涨,买不起房的人不高兴,房价跌,已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经,他们抱怨自己买贵了,开始“维权”。

    泰禾的合肥院子项目,当初开盘时售楼处火爆,可是就在刚刚过去的中秋小长假,合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

    不仅合肥,北京、杭州也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。

    有意思的是,就在一年前,杭州等地的人抱怨的不是房子降价,而是抱怨买不到房。当时,几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号,尽管中签率只有个位数,他们仍然乐此不疲,因为坚信“买到就是赚到”。

    这种信心不是没有道理。回顾近10年的房地产市场,虽然中间经历过多次起伏,虽然在2008年、2011年、2014年,全国也出现过非常明显的楼市降温,当时也有购房者开始所谓的降价维权,但从大趋势来看,房价始终是向上攀升的。

    开发商思考怎么“活下去”

    在房产中介还怀念“好日子”的时候,开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

    9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

    “万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

    生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。” 楼市调控层层加码,从一线城市扩展到二三四线城市,从限购到限售、限价,从限商贷到限公积金贷款,从限土地拍卖到限房企融资,仅靠旧有的模式,房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。

    最让郁亮担心的问题之一是“回款”,他说,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

    销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源,也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下,如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力,不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。

    事实上,今年恒盛地产被爆违约后,天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。

    “2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说,“从2016年‘930’开始,全国一二线城市严格调控,融资收紧,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但继续拿地的压力逐渐增加,对于非优质地块的积极性持续降低。”

    房企拿地开发的欲望正在消退,今年以来,土地溢价率持续下降,土地流标数量骤增,与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。“从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时说。

    除了市场数据,持续一年多的房企改名潮也让人不得不多想。9月13日,保利房地产(集团)股份有限公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”,就在同一天,深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”,都去掉了“地产”二字。

    从去年开始,除了万科和保利,已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。

    虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级,促进多元化业务的发展,但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。

    2018是楼市拐点还是新起点?

    楼市降温的背后是政策的推动。前段时间,呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。

    8月24日,呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”,成为第一个告别去库存的城市。不知是巧合还是有意设计,在2014年的上一轮调控中,全国率先取消限购的也是呼和浩特,其他城市随即跟进,房贷政策开始放松,全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

    四年之后的现在,多数城市已经不存在高库存的问题,有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示,2015年以来全国100城库存规模持续下跌,截至2018年8月底,100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。

    反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月,低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月,这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

    杨红旭表示,基本上可以认为,全国东中部和部分西部的大多数三四线城市,住宅去库存都已完成或近尾声,宽松政策应该“收兵”了。

    中国人民银行武汉分行行长王玉玲认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

    “货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。”她建议。

    货币化安置是安置棚户区居民的方式之一,另一种是实物化安置,即政府分配安置房,给棚户区原住户居住。2015年之后,伴随着去库存的要求,货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子,这在某种程度上催升了楼市的热度。

    7月12日,住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市,拆迁之后不给现金了,只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。

    就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天,长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。

    谈到短期楼市,杨红旭说,开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情,开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月,也会调头下行。

    回顾近10年,全国楼市有过两次大幅降温,一次是2008年,受全球金融危机影响,另一次是2014年,原因是经济下行压力加剧,但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

    这一次,既有“坚决遏制房价上涨”的表态,又有限购限贷限售限价的调控政策,既有反炒房专项整治行动,又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想,调控力度空前之大。

    2018年是楼市长期下行通道的开启,还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始,也许要等到5年、10年之后,我们才能看清。


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