尊敬的李校长，各位来宾、各位老师和同学们，各位新闻媒体的朋友们：

    今天我和大家一样怀着非常喜悦的心情，来参加河南财经政法大学房地产专业创办20周年这样一个庆典活动。正像刚才李校长和关院长介绍的那样，中国的城市化已经进行了20多年，在这样一个伟大的时代就诞生了很多伟大的事情和伟大的人物。财大的房地产专业应势而生，在很长一段时间内是我省唯一一个本科级房地产专业。因此这个专业和财大对河南省的城市化、对河南省房地产行业过去20多年的贡献是不可替代的，所以我们有理由再次用热烈的掌声祝贺财大房地产专业成立20周年。

    我们公司非常幸运从十几年前就开始招收财大优秀毕业生，这些优秀毕业生在建业过去20多年发展过程中，也做出了突出贡献。刚才放的片子里面我认真看了一下大约有20来位杰出校友，其中有5位有的曾经在建业工作过，有的还在建业工作。我们现在集团助理总裁兼濮阳分公司总经理杨明耀先生就是财大杰出校友。

    回顾过去中国房地产业发展20多年的历程，今年年中6月初我也是按捺不住激动的心情，利用端午节放假期间把自己关在南阳的酒店里，用了三天时间写了一篇对于我自己来讲，也是过去十年间写的最长一篇文章将近8000字，就是《谈我国房地产业的过去、现在和未来》。特别是对过去的25年进行了一个粗略的反思和梳理，我认为过去20年间，中国房地产业对中国的城市化作为一个重要的载体是公不可没的，据不完全统计，1990年开始，中国第一个大型住宅社区是广东的陶金花园，这个掀开了中国城市化以大型住宅社区为主要形式的整个城市建设大幕。20多年过去了我们看到每个城市发生的深刻变化，都是和房地产行业分不开的。

    过去20多年间据不完全统计建设商品房超过了100亿平方米，接近150亿平方米，按100平方米一个家庭来说解决了1.5亿户城市居民住宅问题，按一个家庭3口人来计算解决了接近5亿人，按13亿人来说解决了将近40%人口的住房问题，功不可没。

    城市的变化，像我和李校长这个年龄，30年前我们走到全国七大城市30年前的郑州跟现在不可同日而语，发生了翻天覆地的变化。过去这20多年我大概梳理了一下，经历了三个阶段，从50年代初期起步到1997年，这个阶段房地产行业刚刚起步，从政府这个角度管理房地产行业的法律法规还不健全，所以那个阶段是击鼓传花式的卖地，也是挖坑做个广告就卖房的无序阶段，所以楼花比较普遍。今天在座的大部分同学在那个时候有的可能刚刚出生，那个时候房地产行业要说是一个非常无序的时代，但是就在那样一个阶段这个行业还是吸纳了超过两三万亿人民币的投资。就使得朱镕基上台主掌中国经济以后，从1993年底开始实施的宏观调控第一刀就砍向了房地产行业，当时和房地产一起的还有期货和股票。这一刀砍下去以后从1994年一直到1997年将近四年时间史称为“第一轮宏观调控”，使得中国房地产行业还没有发展起来，就在那个阶段受到了极大的打击。那个阶段的起步应该说是在一个无序状态下又受到了第一轮宏观调控，那个阶段没有给这个社会或者这个城市提供更好的、更多的高水平住宅社区。

    有一些也是在探索过程中初级的作品，1997年宏观调控实施四年之后，中国的经济又进入了新一轮的通货紧缩阶段，在1997年北戴河会议之后，中央决定将我国的房地产业特别是城市居民住宅的开放作为我国国民经济新的增长点，制订了这样一个基本的国策，向房地产行业提供1500亿规模的按揭贷款，这种是上规模的按揭贷款。所以划分这个阶段的时候，1998年作为房地产行业发展的新阶段，从1998年到2003年六年时间房地产行业得到了长足的发展，那个阶段主要出现了几件事情，一个是在全国范围内停止福利分房，大家知道98年以前中国很多住房是按福利形式提供给国家机关的工作人员和企事业单位能够享受到这种待遇的干部和从业者，所以98年之后在全国范围内停止了福利分房。停止了福利分房之后就为市场化的房地产业提供了一个巨大的发展机会，再加上人民银行这1500亿让四大国有银行向房地产商也好、向买房者提供了1500亿的按揭贷款，当然也包括开发贷款，这两个因素就促使了中国房地产业从1998年开始真正的进入到快速的发展阶段。

    这个快速发展阶段持续了大概6年时间，一直到2003年，大约在2001年的时候房地产行业那个时期发展非常快，土地出让还不够规范，所以2001年国土资源部出台了11号令开始对国家土地出让尝试性的实行招牌挂，2002年开始实行，2003年的时候制订了一个要求，对各级政府原来政策执行一年，到2004年设定了一个时间限制，就是所有土地协议出让、不规范的出让或者原来传统的出让方式截止到2004年8月31日停止。所以从2003年到2004年8月31日以前这段时间，所有的土地都在实行快速的纠正原来的出让方式，它建立了一个新的秩序。所以业界把2004年8月31日以前到1998年这段时间称为中国房地产行业发展最快的时期也是房地产史上最幸福时期，因为第二轮房地产宏观调控还没开始，今天像韩恺韩总、包括蔡总都会感觉到在那个阶段是房地产业比较幸福的时期，也是房地产快速发展的时期。从2004年以后土地开始实行严格招牌挂制度，到2005年国八条出台、2006年国N条陆陆续续的，各种宏观调控政策就开始出台了。所以我们把中国房地产行业过去这20多年的第三个阶段，就是从2004年开始一直到去年这个阶段。

    第三个阶段政府各种政策开始频繁出台，每每到房价开始快速上涨的时候就出台政策，所以03年到现在出台了多少政策，我想做专业研究的专家们也不一定能够一下子说得清楚，这一阶段政策频出，但时效性也比较短。我印象9070政策出台前一天，普通商品房住宅标准在120平米基础上可以上下浮动20%，120平米作为普通商品房上浮动20%就是144平方米，这种对普通住宅划分标准寿命仅仅持续一年时间，第二年就出台了9070政策，也就是说90平米以下的房子必须占到商品房开发的70%以上，这个政策出台以后一直持续到今年，将近10年时间，为房地产行业近十年发展套上了很多紧箍咒。

    第三个阶段也是一个市场波动比较大、房价变化比较快，出现过像2008年、2009年断崖式下跌，也出现过2010年后快速性的报复增长，所以过去房地产发展这20多年我自己梳理了三个阶段，一个是97年之前的起步阶段也是无序阶段，也就是98年之后到2003年的黄金时期和快速加速时期，以及2004年之后到现在的波动起伏、不断趋于稳定的发展时期。

    第三个阶段政府各种政策开始频繁出台，每每到房价开始快速上涨的时候就出台政策，所以03年到现在出台了多少政策，我想做专业研究的专家们也不一定能够一下子说得清楚，这一阶段政策频出，但时效性也比较短。我印象9070政策出台前一天，普通商品房住宅标准在120平米基础上可以上下浮动20%，120平米作为普通商品房上浮动20%就是144平方米，这种对普通住宅划分标准寿命仅仅持续一年时间，第二年就出台了9070政策，也就是说90平米以下的房子必须占到商品房开发的70%以上，这个政策出台以后一直持续到今年，将近10年时间，为房地产行业近十年发展套上了很多紧箍咒。

    第三个阶段也是一个市场波动比较大、房价变化比较快，出现过像2008年、2009年断崖式下跌，也出现过2010年后快速性的报复增长，所以过去房地产发展这20多年我自己梳理了三个阶段，一个是97年之前的起步阶段也是无序阶段，也就是98年之后到2003年的黄金时期和快速加速时期，以及2004年之后到现在的波动起伏、不断趋于稳定的发展时期。

    一线二线市场的二流三流地产商在那些大城市和特大型城市很难拿到土地了，它难以拿到土地之后一线城市的二三流地产商开始向二线城市转移，十年前就开始从沿海转移到诸如郑州、西安、武汉二线城市。二线城市二三流地产商就开始向三线城市转移，这种梯次转移现象大约发生在八九年前，这种转移结果我上次在这个地方也跟大家分享过这样的观察，这种转移的结果实际上是一个市场格局调整的过程，这种调整的结果我当时预测是8到10年时间，从现在说有两三年时间这个格局的调整就基本结束了，这个调整大约耗时8到10年，调整结果就是我们现在已经看到的出现了两个结果，第一个是每个城市前十大地产商基本上占据了这个城市市场份额的60%以上。第二个是70个大中城市也好，国家300个地级以上城市也好，前十大地产商基本上都不是本土地产商。去年郑州的前十大地产商大概本土地产商只占了3家。就像刚才介绍的万科、碧桂园、绿地、万达、恒大看到这些外来的地产商在本土的份额越来越大，本土地产商被迫不得不向三线城市甚至四线城市转移。这两个市场割据调整结果就是今天面临的现状，而且这种格局调整还会持续到三线城市、四线城市。这种格局调整出现了今天市场上这样一种新的格局，就是前十大地产上控制了这个城市市场份额的60%以上，而且有50%到60%以上都是非本土的开发企业。

    这样一个市场格局调整是从2005年开始的，只是说很多地产商那个时候没有意识到这种市场格局调整的趋势。我在2005年河南省一系列房地产活动中就提醒大家，这个市场格局调整是这样的趋势，特别希望本土地产商能够提前调整自己的战略，提前选定自己未来十年的发展方向，包括自己对产品这种业态的选择，从现在来看市场出现了一个新的变化，这个变化就是我在6月份写的这篇文章中着重指出的，就是市场进入了一个细分的时期，这个细分主要表现为四个方面，一个是市场的细分，我们现在已经不能像有些专家一样，笼统的再说或者一线市场、二线市场怎么样或者三线市场、四线市场将要崩盘或者怎么样，各种推断都是不准确、不科学的，市场细分使得有些一线城市市场也出现了阶段性的下滑，但有些三四线城市依然出现了非常好的一种上升局面，同时又看到一二线城市又比较快的趋于稳定甚至出现复苏迹象，而有些三四线城市的成交又出现了大幅度下滑，这种局面就提醒我们整个市场实际上是在细分，这种细分的原因还是根据过去两到3年也好，3到5年过去的一个阶段市场开工量，比如像陕西神木县这个县级城市，城市人口不多20万人，但是在建规模超过了400万平方米，也就是说这是一个非常典型的例子。你的市场供应量大了，就是供大于求市场就要调整，所以我们经常讲这种基本市场原理告诉我们供求关系决定了短期市场价格和市场供应量。

    长期来看，当土地价格、劳动力价格、建材价格依然没有出现大幅度波动的时候，房地产行业长期来讲不会出现大的波动甚至会稳中有升。我们拿这样的两把尺子看所有大中城市得出的结论是不一样的，过去的三五年间每个城市开工量相对于它的人口、它的需求都是不一样的，所以今天每个市场面临的局面也是不一样的，这就是市场细分。

    另外是开发商细分，开发商细分大约用两种生存状态来衡量，一种是根据自己过去十年、二十年发展之后，用一种稳定的发展、规范的管理和比较清晰的战略方向赢得了资本市场和投资人的认可，所以无论项目也好、企业也好，在过去这样一个发展过程中和资本市场完成了对接，完成对接大家知道在香港资本市场大约有60家企业在过去十来年间陆陆续续从大陆到香港上市，过去十来年间有接近60家企业完成了在香港的IPO上市，有的是借壳、有的是买壳。A股市场过去20年间真正通过国家正规审批完成IPO的不到十家企业，目前A股市场上大约与房地产行业有关联的两三百家企业，大多数是通过买壳或者第一轮IPO阶段完成了和资本市场进行对接。再加上在美国上市的包括在英国的有些上市企业加在一起，和资本市场股权层面对接的房地产商大约有300多家。

    所以目前说的5万家到6万家房地产总量来说，三四百家还不到1%。过去20年间从企业数量来讲只有不到1%的企业完成了和资本市场在股权层面上进行对接。这样一来就使得这些没有完成对接的企业，在接下来的日子里只好靠银行商业贷款、信托基金包括民间借贷，资本成本越来越高，现在普通中小型地产商融资成本超过了15%以上，有的甚至高大20%、30%以上，阶段性的会更高，完成了和资本市场进行对接的这三四百家地产商资金成本一般在10%甚至以下，从这个角度我们可以看到你资金成本就差了将近1倍，那么你的生存状态就可想而知，目前基本上可以用并红两充填，有的孩子快速扩张，还在大量买地，像万科。有些不要说买地了，项目现在想卖都卖不出去，所以开发商也在不断的细分。而且这种细分过程大约持续两三年时间，长则三五年时间，中国房地产商即使工商局营业执照没有被吊销，但是进入冬眠阶段的开发商三年之后将会达到50%、60%甚至更高，今天5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多或者60%以上没有新项目可做了。

    所以开发商在今后这样一个过程中，在房地产行业发展过程中也会出现这种市场的细分。当然了，我们也知道过去20年间中国90%以上地产商基本上处在一个项目公司状态，也没有像有些专家预测的要出局或者要倒闭，这种倒闭潮我估计不会到来，因为它本来就是一个项目公司，这个项目做完之后也许留下几千平米的门面，也许留下一两万平米的商场还会持续经营，或者留下一栋写字楼，这个项目本来就占据了房地产商阵营中绝大部分，所以不会出现大量的倒闭。地产商接下来两三年间是一个市场格局调整的最后阶段，地产商将面临着一个新的结局，有的可能出局了，有的可能进入冬眠状态，有的还在持续发展。

    从产品上来讲现在也在细分，而且分的越来越细了。大部分逐步走向专业化了，具有综合性开发能力的像万科这种虽然以住宅为主，但是几年前就开始涉足商业，甚至还会涉足物流仓储物业甚至未来的工业厂房等等，具有多种业态开发能力的开发商越来越少，大部分集中于某一个产品业态或者以开发商业为主的或者以开发旅游度假产品为主的或者养老产品为主的开发商，在产品上会做的越来越精、越来越专。所以未来地产商日子过的比较好的一种是大而强的，一种是精而专的，所以从产品上来讲也会出现细分。未来除去经常讲的住宅、商业、工业厂房、仓储物业包括养老产品甚至文化地产，今后专业化产品更加精准、能够满足消费者需求的产品会越来越丰富、越来越多元，这个从产品上也进入了一个细分时期。

    最后是从商业模式上，在商业模式上也在进行着细分。一种是快速流转型的，还有一种是重资产模式的，像万达。投资几百亿、上千亿建设了一个大型城市综合体，持有20%到30甚至更大比例的物业。还有一种轻资产模式，像万科也是一种典型的轻资产模式，最近又把一些持有物业打包卖给投资机构，这种轻资产和重资产模式还有一些中间状态的商业模式，既把开发快速转动、快速周转作为大部分的商业模式，还持有一定比例10%到20%的商业物业或者经营型物业包括酒店等等。还有像度假等等，还有一些销售之后返租等等，这些商业模式包括打包阶段性的让基金持有，然后再进行回购等等，这种商业模式随着和房地产相配套的金融工具不断的丰富，融资渠道不断的多元，这种新型商业模式也会出现。甚至在融资阶段会出现众筹的集资方式，在规划设计阶段也会出现用互联网模式进入到产品的规划、设计环节包括产品销售环节等等，房地产这样一个传统行业与互联网融合的时代也已经到来，随着这样一个时代的到来，这种新型商业模式也将不断出现，这是目前我国房地产行业出现的一个新的状况。

    回顾这20多年，因为我今天邀请了中城联盟今年新任的轮值主席陈俊先生专门从南京赶来参加这个论坛，在待会的讨论环节之后他要跟大家分享一下中国房地产业未来20年发展趋势的判断。我只讲上半场，下半场待会儿让陈总给大家讲。

    最后我想跟大家分享的是中国的房地产行业它脱离不开中国城市化这样一个大的背景，脱离不开中国宏观经济和世界宏观经济这样一个大的背景，在我们可以看到的，因为我们不是专家看不了那么远，在能够看到的未来中期，世界格局不会发生太大变化，美国也好、欧洲也好、日本也好不可能在短期内走出低速增长阶段，估计世界宏观经济形势不会突然转好，欧洲本身的经济矛盾也不可能短期内得到解决，美国高失业率也不可能短时间内消除。日本的低速增长也不可能短时间内找到新的动力，中国长达20多年双位数增长造成今天各种产能过剩，压产能这个阶段包括找到新的增长动力，包括通过创新、通过生产方式的转变找到新的增长动力还需要一个很长时间，在这样的大背景下中国宏观经济短期内也不可能突然转好。

    回顾这20多年，因为我今天邀请了中城联盟今年信任的轮值主席陈俊先生专门从南京赶来参加这个论坛，在待会的讨论环节之后他要跟大家分享一下中国房地产业未来20年发展趋势的判断。我只讲上半场，下半场待会儿让陈总给大家讲。

    最后我想跟大家分享的是中国的房地产行业它脱离不开中国城市化这样一个大的背景，脱离不开中国宏观经济和世界宏观经济这样一个大的背景，在我们可以看到的，因为我们不是专家看不了那么远，在能够看到的未来中期，世界格局不会发生太大变化，美国也好、欧洲也好、日本也好不可能在短期内走出低速增长阶段，估计世界宏观经济形势不会突然转好，欧洲本身的经济矛盾也不可能短期内得到解决，美国高失业率也不可能短时间内消除。日本的低速增长也不可能短时间内找到新的动力，中国长达20多年双位数增长造成今天各种产能过剩，压产能这个阶段包括找到新的增长动力，包括通过创新、通过生产方式的转变找到新的增长动力还需要一个很长时间，在这样的大背景下中国宏观经济短期内也不可能突然转好。