【全国宏观经济环境】


2014年我国国内生产总值初步估算为61.7万亿元,折合美元将首次超过10万亿美元,这是重要的规模变化。主要经济指标处于合理区间内,GDP增长7.3%。经济增速持续下滑,但国际经济环境总体稳定,我国仍具备保持稳定增长的基本条件,主要指标处于合理区间,特别是在经济增速稳中缓降的同时,结构优化效应增强。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

房地产出现长周期调整的“拐点”。对2014经济下行影响最大的因素是房地产,房市进入长周期“拐点”,拉动投资增长加快下行。1-10月累计,房地产投资同比增长12.4%,比去年同期回落6.8个百分点,这直接拉动投资回落1.5个百分点。房地产“拐点”的形成,主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度流入房地产市场所致,但现在完全不同了,资金流发生了逆转,同时,人们对房价上涨预期开始下降,甚至不少人看跌,从而使房地产出现了拐点性变化。由此可见,资金紧缺将会成为制约房地产发展的重要因素。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

十年房地产宏观调控政策经历三轮调控周期,基本上每三年一轮调控周期。在调整政策收紧放松的周期内,本地楼市也经历了‘涨两年、跌一年’的周期表现。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

纵观十余年来的调控,行业政策法规与金融手段并重,行业政策法规影响较为深远,金融手段对市场销量影响更加直接、明显,也是政府反复使用的调控工具。2014年调控措施更多的集中在行政手段方面,但因为属“调控大招”,因此其影响不仅直接,而且力度也大。

中国经济持续走弱背景下,国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松,楼市爆发性增长未出现。2015年经济仍处深度调整中,房地产新常态将出现。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

2014年的调控政策力度最大的非限购放松、限贷取消以及降息莫属,这“三大招”重树购房者入市信心,尤其利好改善型需求,降低入市门槛,节约购房成本,促使需求积极释放,同时开发商积极开展跑量出货,多地购房热情升温,重现“日光盘”。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网
2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

房地产市场供过于求的基本格局已经形成,短期内很难有实质改变。预计2015年房地产市场政策环境仍将维持宽松,着力点仍在去库存,因此打压和强力刺激都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律;另一方面,为稳定经济增长,明年整体资金面将相对宽松,持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响,房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

政策基本面保持宽松,一线城市限购不退出

根据当前整体经济以及房地产市场的情况,我们预计2015年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调,地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调,整体基本维持今年的格局,既不会出现过度打压,亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。

值得一提的是,一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言,限贷放松的效果远远大于限购取消,但对于一线城市,其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多,刚性需求始终存在,投资投机性需求也较多,受限购所制,大量实际需求被长期抑制。假若限购取消,需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮,对房地产市场健康发展相当不利。并且,就当前一线城市的楼市来看,成交反弹力度最大,供求关系基本平衡,并无取消限购的必要。

整体资金面相对宽松,实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

受整体经济下行压力,预计2015年中央将继续放宽资金面,意在扩大固定投资,从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准,这两者出现的可能性非常大。首先,降息和降准可以有效释放资金进入市场,活跃市场。其次,今年国际大宗商品价格持续下跌,直接影响我国物价的持续走低,尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期,这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看,11月份,全国居民消费价格总水平 (CPI)同比上涨1.4%,创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态,为降准和降息打开了操作空间。

但另一方面,整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先,放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成,支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济,而非房地产市场。此外,市场内盛传20年不遇的“牛市”来了,A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新,预计2015年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此,对明年能够最终流入房地产市场的资金量,不应过分乐观。

鹤壁市位于河南省北部,辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区,总面积2299平方千米。鹤壁市处于太行山东麓向华北平原过渡地带,北距首都北京475公里,南至省会郑州110公里,京广铁路、京港高速铁路、京港澳高速公路、G107、G515、G230、G342等4条国道纵贯全境南北,鹤壁濮阳高速公路东西联通京港澳高速与大广高速公路。国家西气东输工程、南水北调工程西傍城区而过。

区域人口

人口地域:人口地域:鹤壁市辖两县(浚县、淇县)、三区(淇滨区、山城区、鹤山区)和鹤壁国家经济技术开发区,自然资源丰富,近几年来,经济得到快速的发展。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

人口年龄结构

截止2013年末,鹤壁全市总人口161.17万人,常住人口160.90万人。人口总量保持低速增长,出生率稳中有升。近年来,鹤壁市的人口再生产类型稳定在"低出生、低死亡、低增长"的现代型模式,净增人口明显减少,人口年龄结构不断趋向老化。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

经济发展

2013年鹤壁市全市生产总值622.12亿元,比上年增长12.5%。其中,第一产业增加值61.04亿元,增长4.0%;第二产业增加值446.26亿元,增长14.7%;第三产业增加值114.82亿元,增长8.0%。三次产业结构为9.8:71.7:18.5,二、三产业比重比上年提高0.8个百分点。全年全社会完成固定资产投资523.42亿元,比上年增长22.6%。建筑业增加值32.57亿元,比上年增长1.1%。进出口总额26419万美元,比上年增长41.1%。金融业增加值10.90亿元,比上年增长15.4%。城镇居民人均可支配收入21228元,农村居民人均纯收入10608元,分别增长10.1%和13.0%。全年全市居民消费价格总水平比上年上涨3.0%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

数据显示,2006年至2013年,鹤壁市建筑业增加值持续上涨。2013年全年全市建筑业增加值32.57亿元,比上年增长16.1%。全市具有资质等级的建筑企业83家,实现总产值49.33亿元,增长17.4%。 全年全市进出口总额26419万美元,比上年增长41.1%。其中,出口总额23181万美元,增长40.9%;进口总额3238万美元,增长42.5%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

2013年末金融机构人民币各项存款余额426.00亿元,比上年增长16.2%。年末金融机构人民币各项存款余额426.00亿元,比上年增长16.2%。人民收入及存款指标稳步增长,健康快速发展的经济将促进地产行业的繁荣。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

2013年1至9月,鹤壁经济增速处于河南省第一位,远远高于全国水平。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

城市规划

城市发展日新月异。明确了建设以新区为中心,老城区、两县县城为单元的组合型城市的战略构想。
不断提升城市整体实力、发展活力和独特魅力,2013年城镇化率达到52.8%。新区南部4.9平方公里的产业综合功能服务区建设全面展开。
“一河五园”、市体育馆、艺术中心、金融大厦等一批社会事业项目和高档次现代服务设施正在加快建设。
被确定为全国循环经济试点市、全国循环经济标准化试点市、全国建筑节能示范市、全国可再生能源建筑应用示范城市、中国优秀旅游城市、全国统筹城乡就业试点市、全国首批创建创业型城市、全国城乡救助体系建设示范市、全国社会治安综合治理优秀市、河南省城乡一体化试点市、河南省可持续发展实验区

市域城镇空间结构

以新城区为中心,以老城区、淇县县城、浚县县城为次中心,依托快速路和区域主干公路,构建 “一轴、三区、四级”的市域城镇空间结构。

一条城市主轴即城市发展南北向主轴,是鹤壁主城区的所在地。该主轴与国家经济发展的南北大动脉京广线平行。
“三区”即西部生态旅游区、中部城镇产业区与东部农业综合发展区3个特色区域。西部生态旅游区依托太行山脉,未来将发展成为以自然山体为背景的特色发展区域;中部城镇产业区是矿产资源集中分布区和城市集中发展区,也是城市发展备用区;东部农业综合发展区主要是,淇县东部和浚县范围,是鹤壁以及全省、全国重要的农业区,未来将继续依托农业发展。
“四级”指四级城镇中心,包括处于一级地位的新城区、处于二级地位的老城区、淇县和浚县县城、处于三级地位的三个中心镇(善堂镇、屯子镇、 小河镇)、处于四级地位的其他一般镇。

强化“大鹤壁”发展理念,以新城区为核心,以老城区、淇县县城、浚县县城为城市组成单元,近期实现一核心带动三组团的“一心三星”结构,远期实现鹤淇一体化的一核心带动二组团的“一核双星”结构,尽快实现由分散的多节点、弱中心城市结构向有机联系的单元组合型大城市结构转变。

第一阶段:实施两头并举的空间拓展战略。一方面适度加强新城区同老城区的交通、生态联系,支持老城区的产业集聚与城市改造;另一方面加快南向的空间拓展,壮大主城区规模,开拓新的发展空间。
第二阶段:实现以新城区为核心的一心三星的结构化战略。完善城市空间框架,强化与淇县的交通联系,争取行政区划调整,为远景发展提供前期准备。
第三阶段:实现以新城区和淇县一体化发展的“一核双星”的空间结构。在新城区的发展逐步稳定之后,将城市建设的重点逐步移回新城区-淇县发展轴带,充实新城区的复合中心功能,并推动新城区-淇县发展轴成为非矿产业的集聚带和新的城市增长体,最终形成“一核双星”的空间结构。

重点城区发展指引

新城区
发展定位:豫北地区服务中心,市域经济中心,先进制造业基地。
空间拓展:南拓为主、北拓为辅、适度向东、控制向西。
产业选择:重点发展科技含量高、附加值高、无污染的先进制造业、劳动密集型产业,商贸、物流等生产型服务业,医疗、教育等生活型服务业。
老城区
发展定位:重工业基地。
空间拓展:适度向西发展,限制向东发展。
产业选择:以“煤电化材”等二、三类工业为主,配套发展煤炭物流产业。加快工业集中区建设,大力发展循环经济。
淇县县城
发展定位:省级历史文化名城,县域中心城市,工业强县。
空间拓展:加快向北发展,适度向西发展。
产业选择:食品加工、纺织、精密机械制造等轻工产业。光伏产业、金属镁深加工等新材料产业。
浚县县城
发展定位:国家级历史文化名城,县域中心城市。
空间拓展:向北发展为主,向东发展为辅,适度向西发展。
产业选择:重点发展农副产品深加工业,医药、精细化工和生物产业,重点扶持旅游业。

鹤壁市2014年下半年土地成交1876951.82平方米。其中以出让形式供应的土地为1449482.86平方米,占77.23%;以划拨形式供应的土地为21227.94平方米,占1.13%;以国有形式供应的土地面积为406241.012平方米,占21.64%

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

土地供应:土地市场交易活跃,城市化进程速度加快,新区土地供应将成主流,综合体类、尤其是商务和商业类产品竞争将日趋激烈

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

【土地情况 】


鹤壁市2014年出让土地共计355.677784公顷。其中,一季度出让土地113.27公顷,占31.85%;二季度出让土地90.15公顷,占25.35%;三季度出让土地109.33公顷,占30.73%;四季度出让土地42.93公顷,占12.07%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

2014年鹤壁市建设用地面积650.5606公顷,2014年鹤壁市划拨供地共计341.571104公顷,一季度划拨供地172.67357公顷,占50.55%;二季度划拨供地25.724316公顷,占7.53%;三季度划拨供地5.066428公顷,占1.48%;第四季度划拨供地138.10679公顷,占40.44%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

鹤壁市国民经济持续快速发展,工业化、城镇化进程的不断加快,全市居民收入和消费水平的稳步提高,共同构筑了鹤壁市房地产市场繁荣的基础,也为鹤壁房地产业持续快速发展提供了广阔的市场空间。

特点一:投资规模不断扩张,占全社会投资的比重显著提高

2013年,全市房地产开发企业完成投资50.56亿元,是2006年6.22亿元的8.13倍。2006—2013年间,全市房地产开发企业累计完成投资191.73亿元,年均增长31.74%。房地产开发投资年均增幅高于同期全社会固定资产投资年均增速(31.73%),在全社会固定资产投资中占的比重由2006年的5.69%提高为2013年的9.66%;在房地产开发投资中,住宅建设8年间累计完成投资147.79亿元,年均增速达到38.11%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

特点二:商品房施工/竣工/销售面积大幅度增加,房地产市场空前活跃

2013年,全市商品房施工面积达到638.82万平方米,是2006年62.50万平方米的10.22倍,年均增长38.43%,其中住宅施工面积535.87万平方米,年均增长43.84%;全市商品房竣工面积177.09万平方米,是2006年10.30万平方米的17.19倍,年均增长50.32%,其中住宅竣工150.13万平方米,是2007年26.33万平方米的5.7倍,年均增长67.49%;2007—2013年7年间全市累计竣工商品房487.42万平方米,其中竣工住宅427.69万平方米;2013年,全市商品房销售面积149.01万平方米,是2006年23.59万平方米的6.32倍,年均增长31.3%,其中住宅销售133.88万平方米,年均增长37.43%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

特点四:房地产改善人居环境,提升城市功能,推进城镇化进程

2006年—2013年,全市房地产企业累计销售住宅554.7万平方米,销售面积年均增长43.1%。城镇住户抽样调查资料显示,鹤壁市城镇居民人均住房建筑面积由2007年的33.2平方米提高到2013年的39.2平方米,人均居住面积提高6.0平方米,增长18.07%,居住条件大大改善。同时,房地产业的快速增长,还加快了老城区和城中村改造步伐,城市品位得到提升,新城区和各县城、镇区市容市貌焕然一新,特别是新城区的建设,房地产精品项目和高端住宅小区不断诞生,不少集商住、购物、娱乐于一体的大型房地产项目已经成为当地的地标性建筑。房地产市场的快速发展扩大了城市容量,带动农村人口向城镇转移,加速了全市城镇化进程。2013年,全市城镇化率达到52.8%,比2006年的44.18%提高8.62个百分点。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

特点三:房地产业已成为国民经济新的增长点

从2006年到2013年,鹤壁市房地产开发投资占GDP的比重由2.84%提高到8.13%,占第三产业增加值的比重由12.69%提高到44.03%。同时,商品房属于终端消费品,房地产业产业链长、行业关联度高,不仅直接带动了建筑业的发展,也涉及到制造业中钢铁、水泥、铝材等相关产业,其发展还带动和刺激装饰、家居等众多服务业行业,发展效应惠及多个国民经济部门,从而直接或间接拉动和影响经济增长。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

固定资产投资

固定资产投资:近年来,鹤壁市固定资产投资稳定增长。从2006年的固定资产投资额109.33亿元到2013年固定资产投资额523.42亿元(2011年较2010年略有下降),可以看出,鹤壁市投资规模持续扩大,总量不断提升。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

房地产投资

房地产投资:数据显示,房地产投资从06年以来持续上涨,且增长速度较快,其中住宅投资占比较大,可以看出目前当地房地产市场处于高速发展期。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

施工面积与竣工面积情况

近年施工面积增幅远大于竣工面积,市场工程缓慢,期房多,现房少

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

竣工面积与销售面积情况

数据显示,近年来,鹤壁市房地产市场销售速度仍大于竣工速度

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

销售面积与销售均价情况

近年来销售面积不断增加,销售均价不断提高。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

商品房平均售价

近年来销售面积不断增加,销售均价从2006年开始稳定增长,受国家楼市调控政策的影响,2013年较2012年销售均价稍有下降,但2014年房价又开始上升。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

2014年1-11月份鹤壁市房地产市场行情

2014年1-11月份,鹤壁房地产开发投资额为611642万元,与同期相比增加了26.7%,其中住宅开发投资额为526198万元,与同期相比增加34.4%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

2014年1-11月份鹤壁市房地产竣工/施工面积/销售面积

1-11月份,鹤壁房地产房屋施工面积为689.89万平方米,与同期相比增加12.8%,其中新开工房屋面积为263.29万平方米,与同期相比增加了62.7%;1-11月份,鹤壁房地产房屋竣工面积为76.56万平方米,与同期相比减少了34.1%;1-11月份,鹤壁房地产商品房销售面积为182.31万平方米,与同期相比增加了29.6%;1-11月份,鹤壁房地产商品房销售额为560348万元,与同期相比增加了35.8%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

1-11月份,鹤壁房地产房屋施工面积为689.89万平方米,与同期相比增加12.8%,其中新开工房屋面积为263.29万平方米,与同期相比增加了62.7%;1-11月份,鹤壁房地产房屋竣工面积为76.56万平方米,与同期相比减少了34.1%;1-11月份,鹤壁房地产商品房销售面积为182.31万平方米,与同期相比增加了29.6%;1-11月份,鹤壁房地产商品房销售额为560348万元,与同期相比增加了35.8%。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

1-11月份,鹤壁市施工项目目个数499个,比同期减少39个,其中,新开工项目数为274个,与同期相比减少29个。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

鹤壁市2014年房屋租赁指导租金及人均租住面积最低标准

随着鹤壁市经济社会不断发展,外来流动人口日益增长,房屋租赁市场日趋活跃,房屋租赁价格呈逐年上涨之势。鹤壁市市房产管理局公布了《鹤壁市2014年房屋租赁指导租金标准及人均租住面积最低标准》。

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

【2014年房地产市场情况】

总量分析:2014年鹤壁房地产市场有75个楼盘,淇滨区35多个、山城区11个淇县13个浚县16个处于正常销售状态;
热销楼盘:销售比较好的楼盘有10多个,主要是升龙广场、星河湾、建业壹号城邦、天逸·双水湾、龙门·万和城、书香铭苑、诚城·卢浮宫、诚城·桃花源、建业桂园、南凯·世纪城、常绿·林溪谷、广源·新都汇、华韵·商业时代广场、中泰国际、财富商业广场、东方世纪城、麒麟郡等项目;
住宅供应分析(不含公寓产品):推算得知全市在售项目住宅总供应量约400万方,供应区域不均衡,其中供应量较大的是淇滨区和山城区,大体量项目集中淇滨区;
住宅建筑形态:小高层产品为主,淇河附近个别项目设置了高密度产品,整体以追求利润为原则设置产品,在项目形象方面追求较少,与开发企业知名度有一定关联;
户型面积:大多为大面积户型为主流并且目前销售情况较好,部分楼盘有开发中小型面积趋向。

【户型分布】

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

【2014年度楼盘活动回顾 】

2014年鹤壁房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹤壁楼市网

鹤壁房地产市场小结

综合近几年来鹤壁房地产市场分析,鹤壁房地产市场主要有几个方面特点:
(一)近5年房地产投资平稳增长,销售均价逐年提高
(二)鹤壁近3年楼市年销量基本稳定在100万㎡左右。
(三)房地产市场总体供销平衡,销售形势较好。
(四)淇滨区成为鹤壁房地产市场最热板块。
(五)房地产开发水平不高,建筑立面和户型相对比较落后。

鹤壁房地产业发展面临的挑战

值得注意的是,在经历了10年的快速增长之后,房地产业的迅猛发展在宏观经济高速增长和城镇化快速推进掩盖下的深层次矛盾不断凸显,土地供应紧张不断加剧,地价快速上扬,房价涨幅超过居民收入的增长幅度,住宅刚性需求减弱,商品房待售面积大幅度增加,房地产业发展面临的困难越来越大。

表现在以下几个方面:(一)宏观经济形势不断趋紧,导致房地产开发增速放缓。
(二)商品房价格攀升过快,远超居民收入增长。
(三)房地产市场供需矛盾日渐显现,商品房待售面积大量增加。
(四)土地供给、资金筹集等开发要素形成的难度不断加大。

鹤壁房地产开发投资趋势分析

(1)房地产开发企业数量的增加,决定了今后的市场供给结构将呈多元化态势和市场竞争;
(2)巨大的消费潜能和升值空间决定了未来鹤壁市的房地产开发企业将大有可为;
(3)淇县、浚县将有可能成为房地产开发企业青睐的地区 ;
(4)房地产开发投资项目的区位分布、供应结构日趋合理,商品住宅的区位、价格逐渐形成。

对经济新常态下房地产业发展的思考

(一)把发展房地产业与推进新型城镇化有机结合,抢抓新的发展机遇。
(二)规范开发用地管理。
(三)建立多元化的房地产市场体系 。
(四)加大对房地产业的金融扶持力度。
(五)加强对房地产业的行业监管。

总体预测:市场整体向好但增速减缓

1、宏观环境:经济增长将进一步放缓,货币政策松紧适度

宏观经济方面:中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。
货币信贷方面:中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,2015年出现降息降准的可能性较大,但整体货币环境仍将稳健。
房地产政策方面:限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。

2、市场趋势:利好政策叠加效应将显现,市场整体向好但增速减缓

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,宏观经济在结构转型中增速略有放缓,货币环境稳健,调控回归市场化的背景下,预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。成交方面,2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米,同比增长0.5%-2.5%。供应方面,销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓,预计2015年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面,目前市场库存高企,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

3、关注点:新常态下不同城市去化压力更趋分化,房企变革应对市场调整

1)新常态:房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态,展望2015年乃至更长时期,中国房地产市场经过市场调整后,即将步入一个平稳增长的新常态阶段,未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。
2)去库存:消化库存仍是2015年市场主基调,不同城市去化压力显著分化
2014年房地产市场量价下行,库存高企;去库存将继续成为2015年市场的主基调,不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大,适当刺激可迅速消化库存,而深圳和厦门的供应尚显不足,这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在2015年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下,市场需求或将逐步入市,库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足,库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。
3)谋变革:房企面临变革压力,深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整  展望未来,房地产行业将加快市场化转型步伐,增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压,需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言,其得益于早期的资产积累和市场地位,在未来市场中仍有较强的发展优势,可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘,夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说,须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求,找准自身定位,通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言,未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快,2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。

本报告特别说明:报告中凡提及2014年的数据,均是2014年1-11月份的数据。
※ 河南省统计局、河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源管理局、鹤壁政府工作报告、鹤壁统计局、鹤壁住房和城乡建设局、鹤壁国土资源管理局、鹤壁楼市网
※ 本报告统计分析:河南楼市网研究中心、鹤壁楼市网
※ 本报告技术支持:郑州新经纬信息技术有限公司